2005年注册资产评估师《资产评估》考试大纲

　　一、总论

　　（一）考试目的

　　本章的考试目的是测试考生对资产评估基础知识的掌握情况。重点考察考生对资产评估的基本基本概念、基本假设和原则，以及资产评估与会计、审计的关系等基础知识的掌握程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握资产评估的基本概念、基本要素、分类和特点；掌握资产的概念、分类和特点；熟悉资产评估中价值和价格的区别；了解资产评估的作用。

　　2.掌握资产评估价值类型及其划分标准，掌握市价值与市价值以外的价值（非市场价值）的定义、两者之间的关系；掌握明确市场价值与市价值以外的价值（非市场价值）在资产评估中的意义和作用；熟悉市场价值以外的价值（非市场价值）存在的主要价值形式。

　　3.熟悉资产评估一般目的与特定目的的内涵和两者的关系，熟悉资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用。

　　4.掌握交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设的内涵和实质，掌握其使用范围及约束条件；熟悉资产评估中的独立性、客观性和公正性等工作原则；掌握资产评估中的预期收益原则、替代原则、供求原则、贡献原则、评估时点原则等经济技术原则及其应用领域。

　　5.熟悉资产评估与会计的联系与区别，熟悉资产评估与审计的联系与区别。

　　（三）要点说明

　　1.资产评估及其基本组成要素

　　（1）资产评估。资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

　　（2）资产评估的基本组成要素是由以下内容组成：一是评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者。二是评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。三是评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。四是评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接地决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择。五是评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。六是评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。七是评估价值类型，即对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。八是评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。

　　2.资产及其基本特征

　　资产是一个具有多角度、多层面的概念，既有经济学中的资产概念，也有其他学科的资产概念，评估人员应明确为评估对象的资产的确切含义。

　　经济学中的资产是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。也有将其表述为特定经济主体拥有或控制的，具有内在经济价值的实物和无形权利。

　　会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。会计学中的资产主要指的是企业中的资产，这是资产评估对象中的重要组成部分，但资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产。

　　资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所胡实物和无形的权利。

　　资产具有以下基本特征：

　　（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。

　　（2）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。

　　（3）资产具有市场交换价值。

　　3.资产的分类

　　（1）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。

　　（2）按资产构成和是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。

　　（3）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

　　（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。

　　（5）按企业会计制度及其资产的流动性分类，可以分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。

　　4.资产评估的种类和特点

　　（1）资产评估的种类。资产种类的我样化和资产业务的多样性，以及资产评估委托方及其相关当事人对资产评估内容及其报告需求的多样性，资产评估相应出现了多种类型。

　　从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。

　　从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估。

　　从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。

　　（2）资产评估的特点。理解和把握资产评估的特点，有利于进一步认识资产评估的实质，对于搞好资产评估工作，提高资产评估质量具有重要意义。一般来说，资产评估具有市场性、公正性、专业性和咨询性的特点。

　　5.资产评估中的价格与价值

　　在资产评估中资产的价格和价值是被如下定义和规定的：

　　在资产评估中，价格一般是指在特定的交易行为中，特定的买方（或）卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。价格是一个历史数据或事务，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。

　　资产评估中的价值是一个交换价值范畴，它反映了可借交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。

　　6.市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）及其划分标准

　　（1）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）的划分标准。市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）是以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态为标准来划分的资产评估结果的价值类型。

　　（2）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）定义。资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

　　市场价值以外的价值也称非市场价值或其他价值。它并没有直接的定义，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的所有价值形式的总称或组合，例如，在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等等。

　　在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现的情况。

　　投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概念，投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。

　　持续经营价值是指企业作为一个整体的价值。由于企业的各个组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值。

　　保险价值是指根据保险合同或协议中规定的价值定义所确定的价值。

　　清算价值是指资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所具有的价值。

　　课税价值是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。

　　（3）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）在资产评估中的意义和作用。这种分类方法和概念界定有利于评估人员对其评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义。这种分类方法及概念界定便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。

　　7.资产评估目的

　　资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分。资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化。

　　（1）资产评估一般目的。资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动，它一经产生就具有了为委托人以及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功能。不论是资产评估的委托人，或是与资产交易有关的当事人，他们所需要的无非是评估师对资产在一定时间及一定条件约束下资产公允价值的判断。如果我们暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。

　　（2）资产评估的特定目的。资产评估作为资产估价活动，总是为满足特定资产业务的需要而进行的，在这里资产业务是指引起资产评估的经济行为。通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。

　　8.资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用

　　资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响。资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。资产评估特定目的贯穿着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等。它是评估人员在进行具体资产评估时必须首先明确的基本事项。

　　9.交易假设

　　交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待请资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

　　交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。

　　10.公开市场假设

　　公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场住处的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。事实上，现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。公开市场假设就是假定那种较为完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样一种公司市场中进行交易。当然公开市场假设也是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖这样一种客观事实为基础的。

　　在资产评估中，市场是有范围的，它可以是地区性市场，也可以是车内市场，还可以是国际市场。关于假设中的公开市场可以是区域的、国内的或国际的。

　　11.持续使用假设

　　持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种子假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用则是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用则是说被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产瑞在的空间位置、转移到其他空间位置上继续使用。

　　12.清算假设

　　清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应的数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。

　　13.预期收益原则

　　预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素。资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。

　　14.供求原则

　　供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随借求变化并不成固定比例变化，但变化的方向都有规律性。供求规律对商品价格形形成的作用力同样适用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。

　　15.贡献原则

　　从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定的。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。

　　16.替代原则

　　作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。

　　17.评估时点原则

　　市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时，又能保证资产评估结果可以被市场检验。在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。

　　18.独立性原则

　　资产评估中的独立性原则包含有两层含义，其一是评估机构本身应该是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中价组织（法人），在利益及利害关系上与资产业务各当事人没有任何联系。其二是评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位，评估工作不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。

　　19.客观公正性原则

　　客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。资产评估机构及其评估人员在评估工作中必须以实际材料为基础，以确凿的事实和事物发展的内在规律为依据，以求实的态度为指针，实事求是地得出评估结果，而不可以以自己的好恶或其他个人的情感进行评估。资产评估结果是评估人员认真调查研究，通过合乎逻辑的分析、推理得出的、具有客观公正性的评估结论。

　　20.科学性原则

　　科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。在整个评估工作中必须把主观评价与客观测算，静态分析与动态分析，定性分析与定量分析有机结合起来，使评估工作做到科学合理，真实可信。

　　二、资产评估的基本方法

　　（一）考试目的

　　评估方法是资产评估的重要基础。本章的考试目的是测试考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法运用的掌握情况，从而考察考生对资产评估各类基本方法和具体方法的应用能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法运用的基本步骤；熟悉市场法中可比因素及其内在要求；掌握市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘（倍）数法等的运用及其适用条件和使用要求。

　　2.掌握收益法的基本涵义和基本前提；熟悉收益法的实施步骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三基本参数的内涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。

　　3.掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本法是重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值类比法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种方法的运用及其结果属性。

　　4.掌握市场法、收益法和成本法之间的逻辑关系和应用关系；掌握每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；掌握选择和运用各种评估方法基本要求和需要考虑的各种条件及参数。

　　（三）要点说明

　　1.市场法的基本涵义与基本前提

　　（1）市场法的基本涵义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

　　（2）市场法的基本前提。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

　　2.市场法运用的基本步骤

　　（1）选择参照物；

　　（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素；

　　（3）指标对比、量化差异；

　　（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；

　　（5）综合分析确定评估结果。

　　3.市场法中的直接比较法

　　市场法是中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等若干具体评估方法。

　　（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照稳操胜券具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

　　（2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：资产评估价值=参照物成交价格×（1－价格折扣率）

　　（3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：

　　资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）

　　资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）X

　　（4）价格指数调整法（物价指数法）。价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价值指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数）

　　或：资产评估价值=参照物成交价格×价格指数

　　（5）成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。共计算公式为：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷对照物成新率）

　　直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，例如新旧程度时间先后等。

　　4.市场法中的类比调整法

　　类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。

　　类比调整法具有适用性强，应有广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。因为，类比调整法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整。没有足够的数据资料，以及对资产功能、市场行情的充分了解手把握，很难准确地评定估算出评估对象的价值。

　　在具体操作过程中，类比调整法中使用频率较高的胡成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘数法等具体评估方法。

　　（1）成本市价法。成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值主方法。用数学式表达为：

　　资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）

　　（2）市场售价类比法。市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法，其基本数学表达式为：

　　资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值

　　或：资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……时间差异修正系数

　　（3）市盈率乘（倍）数法。市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象（企业）的收益额相乘估算评估对象（企业）价值的方法。用数学式表达为：

　　资产评估价值=评估对象（企业）收益额×参照物（企业）市盈率

　　5.收益法基本的涵义与基本前提

　　收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：

　　（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

　　（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；

　　（3）被评估资产预期获利年限可以预测。

　　6.收益法中收益额

　　收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在政党情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比明确的特点，其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，。以便合理运用收益法来估测资产的价值。

　　7.收益法中的折现率

　　收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率，亦称安全利率，一般是参照同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。

　　8.收益法中的收益期限

　　收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。

　　9.收益法中的主要技术方法

　　收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类，其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。对于收益法中的主要技术方法，考生应掌握各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。

　　（1）在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：

　　P=A/r

　　其成立条件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期无限。

　　（2）在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，胡以下计算式：

　　P=

　　这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：①纯收益每年变；②资本化率固定且大于零；③收益年期有限

　　为n.

　　（3）无限年期收益，纯收益在若干年后保持不变，其基本公式为：

　　P=

　　其成立条件是：①纯收益在n年（含第n年）以前有变化；②纯收益在n年（不含n年）以后保持不变；③收益年期无限；④r大于零。

　　（4）有限年期收益。其计算公式为：

　　其成立条件是：①纯收益在t年（含第t年）以前有变化；②纯收益在t年（不含第t年）以保持不变；③收益年期有限为n；④r大于零。

　　这里要注意的是，纯收益A的收益年期是（n－t）而不是n.

　　10.成本法的基本涵义

　　成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

　　11.成本法中的基本要素

　　就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。

　　（1）资产的重置成本。简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。

　　①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

　　②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

　　（2）资产的实体贬值。资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。

　　（3）资产的功能性贬值。资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有的资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。

　　（4）资产的经济性贬值。资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

　　12.评估方法之间的关系

　　（1）资产评估方法之间联系。评估方法是实现评估目的析手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为正是评估基本目的的决定了评估方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根据。但需要指出的是，运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。

　　（2）资产评估方法之间的区别。各种评估方法独立存在本身就说明各种评估方法之间存在差异。各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，抑或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内存联系并可相互替代的。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的。

　　三、资产评估程序

　　（一）考试目的

　　本章的考试目的是测试考生对资产评估程序相关知识的掌握情况。重点考察考生资产评估程序基本概念、资产评估程序的重要性、资产评估具体程序的主要内容等基础知识的掌握程序。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握资产评估程序的基本概念；掌握广义与狭义资产评估程序的区别。

　　2.掌握资产评估程序的重要性。

　　3.掌握资产评估具体程序的主要内容。

　　4.熟悉执行资产评估程序的基本要求。

　　5.熟悉资产评估中的信息收集与分析方法。

　　（三）要点说明

　　1.资产评估程序的定义

　　资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。

　　2.广义与狭义资产评估程序的区别

　　狭义的资产评估开始于资产评估机构和售货员接受委托，终止于向委手人或相关当事人提交资产评估报告书。

　　广义的资产评估程序开始对不起承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。

　　3.资产评估基本程序

　　资产评估基本程序主要包括

　　（1）明确资产评估业务基本事项：

　　（2）签订资产评估业务约定书；

　　（3）编制资产评估计划；

　　（4）资产勘查与现场调查；

　　（5）惧资产评估资料；

　　（6）评定估算；

　　（7）编制和提交资产评估报告书；

　　（8）资产评估工作档案归当。

　　4.资产评估程序的重要性

　　资产评估程序的重要性体现在：

　　（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证；

　　（2）资产评估程序是相当事方评估资产评估服务的重要依据；

　　（3）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。

　　5.执行资产评估程序的基本要求

　　（1）资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。

　　（2）资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。

　　（3）资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。

　　（4）如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其绎资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。

　　（5）资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告书中予以披露。

　　四、机器设备评估

　　（一）考试目的

　　机器设备评估是资产评估的重要组成部分。通过对机器设备评估内容的考试，测试考生对机器设备评估的基本原理与方法的掌握和运用情况。重点测试考生对机器设备评估有关的基本概念、评估原则，以及成本法在机器设备评估中的应用能力，考核考生分析和解决机器设备评估问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.了解机器设备定义；了解机器设备的分类。

　　2.掌握成本法在机器设备评估中的技术思路；熟悉重置成本的基本概念，掌握重置成本计算中常用的直接法、物价指数法、成本核算法、综合估价法、重量估价法及类比估价法；掌握设备运杂费、安装费、基础费的计算方法；掌握进口设备从属费用的计算方法；熟悉实体性贬值的基本概念、类型、产生原因；掌握估算实体性贬值常用的观察法、年限法、修复费用法；熟悉功能性贬值的基本概念、类型、产生原因，掌握超额投资成本形成的功能性贬值和超额运营成本形成的功能性贬值的估算方法；熟悉经济性贬值的基本概念、产生原因，掌握经济性贬值的估算方法。

　　3.熟悉运用市场法评估机器设备的技术思路；掌握市场法中机器设备的比较因素；掌握直接匹配法的使用及特点；掌握因素调整法的特点及应用；熟悉成本比率调整法的应用；掌握市场比较法用于机器设备评估的适用条件。

　　4.熟悉收益法在机器设备评估中的技术思路；熟悉使用收益法的前提条件及使用范围，熟悉收益法评估中机器设备预期收益的计算；掌握收益年金资产化法的应用。

　　（三）要点说明

　　1.机器设备

　　（1）机器设备是指将机械能或非机械能转换成为便于从们利用的机械能，以及将机械能转换为某种非机械能，或利用机械能来做一定工作的装备或器具。

　　。（2）机器设备的分类

　　按工作原理：可分阶段为热力机械、流体机械、蒸汽动力机械、往复机械等；

　　按服务行业：可分为冶金机械、矿山机械、纺织机械、化工机械、农业机械、发电设备等；

　　按功能：可分为起重机械、运输机械、动力机械、粉碎机械等；

　　按国家分类标准：可分为通用设备、专用设备、交通运输设备、电气设备、电子产品及通信设备（仪器仪表、计量标准器具及量具、衡器）、文艺体育设备；

　　按会计核算标准、：可分为生产用机器设备、非生产机器设备、租出机器设备、未使用机器设备、不需用机器设备、融资租入机器设备。

　　2. 成本法

　　成本法是通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值，用重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法，它是机器设备评估中最常使用的方法之一。

　　成本法的计算公式为：

P=RC－D_p－D_f－D_e

　　式中：P-评估值；

　　PC-重置成本；

　　D_p-实体性贬值

　　D_f-功能性贬值；

　　D_e-经济性贬值。

　　（1）重置成本计算。机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。

　　①设备净价。设备净价的计算方法包括：直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法（指数估价法）。

　　A.直接法，获得市场价格的渠道有市场询价、使用价格资料。

　　B.物价指数法，物价指数可以分为定基本物价指数和环比物价指数。

　　采用定基物价指数计算重置成本的公式为：

　　重置成本=历史成本×（当前年份指数/基年指数）

　　采用环比物价指数计算重置成本的公式为：

　　设备重置成本=原始成本×（P^0₁×P_2¹×......×P_n^n-1）

　　其中P_{n^{n-1代表n年对n－1年的环比物价指数。}}

　　C.重置核算法，常用于确定非标、自制设备重置成本，重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成。

　　D.综合估价法，根据设备的主材费和主要外购件费与设备成本费用有一定的比例关系，并考虑企业利润、税金和设计费用，确定设备的重置成本。

计算公式为：正保会计网校 //www.fawtography.com

　　式中：R_C——设备价格；

　　 M_rm——主材费；

　　 K_m——成本主材费率；

　　 M_pm——主要外购件费；

　　 K_p——成本利润率；

　　 r_t——综合税率；

　　 K_d——非标准设备设计费率；

　　 n——非标准设备的生产数量。

　　 E.重量估价法，以设备的重置乘以综合费率，并考虑利润和税金，确定设备的重置成本。

　　 计算公式：

　　　　或：　　

　　式中：RC——设备重置成本；

　　　　　W——设备的净重；

　　　　　RW——综合费率；

　　　　　K——调整系数；

　　　　　P——合理利润；

　　　　　T ——税金；

　　　　　rP——利润率；

　　　　　rt ——综合税率。

　　F.类比估价法（指数估价法），对于某些特定设备，根据同一系列设备不同生产能力的重置成本变化与生产能力变化呈某种指数关系，确定设备的重置成本。

　　 　　计算公式：

式中：A₁——被评估设备的生产能力；

A₂——参照物设备的生产能力；

PC——被评估设备的重置成本；

S₂——参照物设备的价格；

X——规模指数。

　　②运杂费。

　　计算公式：国产设备运杂费=国产设备原价×国产运杂费率进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率

　　③安装费。

　　计算公式：国产设备安装费=设备原价×设备安装费率

　　进口设备安装费=相似国产设备原价×国产设备安装费率

　　进口设备安装费=进口设备到岸价×进口设备安装费率

　　④基础费。

　　计算公式：

　　国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率

　　进口设备基础费=相似国产设备原价×国产设备基础费率

　　进口设备基础费=进口设备到岸价×进口设备基础费率

　　（2）进口设备从属费用。进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行手续费、公司代理手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。其中：

　　①国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备的货价。

　　计算公式为：

　　海运费=FOB价×海运费率

　　②国外运输保险费的取费基数为：货价+海运费

　　计算公式为：国外运输保险费=（货价+海运费）×保险费率

　　③关税的取费基数为设备到岸价，计算公式为：

　　关税=到岸价×关税税率

　　④消费税的计税基数为：关税完税价×关税

　　计算公式为：

　　消费税=（关税完税价+关税）×消费税率/（1－消费税率）

　　⑤增值税的取费基数为：关税完税价+关税+消费税

　　计算公式为：

　　增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率

　　⑥银行财务费的取费基数为货价人民币数，计算公式为：

　　银行财务费用=货价×费率

　　⑦外贸手续费也称为公司手续费，取费基数为到岸价人民币数，计算公式为：

　　外贸手续费=到岸价×外贸手续费率

　　⑧车辆购置附加费的取费基数=到岸价人民币数+关税+消费税

　　计算公式为：

　　车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税）×费率

　　（3）实体性贬值。设备的有形磨损分为两种。设备在使用过程中产生的有形磨损称为第Ⅰ种有形磨损；设备在闲置存放过程中产生的磨损称为第Ⅱ种有形磨损。由此引起的贬值称为实体性贬值（D_P），或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率来反映。实体性贬值率公式：

　　实体性贬值的确定方法：观察法、年限法、修复费用法。

　　①观察法。观察法是评估师通过观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工

　　具，对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断。在不具备测试条件的情况下，这种方法是最常使用的方法。

　　大型设备可以采用专家会议方式，为了避免个人主观判断的误差，可以采用特尔斐法或模糊综合判断法。特尔斐法是在个人判断和专家会议的基础上形成的另一种直观判断方法，它是采取匿名方式征求专家的意见，并将他们的意见综合、归纳、整理，然后反馈给各个专家，作下一轮分析判断的依据。通过几轮反馈，意见逐步趋于一致为止；模糊综合判断法是利用模糊数学原理，对各种模糊住处进行处理，量化损耗状态的方法。

　　②年限法。年限法是从使用寿命角度来估算贬值，也称为寿命比率法，寿命比率法是从使用寿命角度来估算贬值，它假设机器设备有一定的使用寿命，设备的价值与使用寿命成正比关系。设备在使用过程中，由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗，直至寿命耗尽退出使用。因此设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示，实体性贬值率也可以用使用寿命脉消耗量与使用寿命之比来表示。公式为：

式中：L₁——使用寿命消耗量

L——总使用寿命。

复杂设备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件可以独立更换，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：

式中：K_i——第ⅰ个部件所占的成本权重；

a_p1——第ⅰ个部件的实体性损耗率。

　　③修复费用法。修复费用法是假设设备所发生的实体性损耗是可补偿性的，则设备的实体性贬值就应该等于用补偿实体性损耗所发生的费用。所用的实偿手段一般是通过修理或更换损坏部分。使用修复费用法，要注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。可补偿性损耗是指可以用经济上可行的方法修复的损耗，即修复这些损耗在经济上是合理的，而不是指在技术方面是否可以修复。有些损耗尽管在技术上可以修复，但在经济上是不划算的，这种损耗则不可修复性损耗。不可修复性损耗不能用修复费用法计算贬值。对于大多数情况，设备的可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，应分别计算它们贬值。

　　（4）功能性贬值。功能性贬值（D_f）是由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。与第Ⅰ种无形磨损、第Ⅱ种无形磨损相对应，设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超运营成本两方面。

　　①第Ⅰ种功能性贬值。第Ⅰ种功能性贬值反映在超额投资成本上，由于技术进步，新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能新设备的制造成本比过去降低，它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。复原重置成本与更新重置成本之差即为第Ⅰ种功能性贬值，也称为超额投资成本。

　　②第Ⅱ种功能性贬值。超额运营成本由于新技术的发展，便利新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本引起的功能性贬值。计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤：

　　A.分析比较超额运营成本因素；

　　B.确定尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；

　　C.计算净超额运营成本；

　　D.确定折现率、计算超额运营成本的折现值。

　　（5）经济性贬值。机器设备的经济性贬值（D_e）由于外部因素引起的贬值。这些因素包括：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过乘；原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高；国家有关能源、环境保护等限制或削弱产权的法律、法规产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命等提高、市场竞争的加剧。

　　3.市场比较法

　　市场比较法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象不是完全相同，需要根据评对象与参照物之间的差异对值的影响做出调整。比较因素影响机器设备市场价值。常用的调整方法有：直接匹配法、因素调整法、成本比率调整法。

　　（1）比较因素。可能影响机器设备市场价值的比较因素分类四大类：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素。

　　①个别因素。设备的个别因素一般指反映设备在结构、形状、尺寸、性能、生产能力、安装、质量、经济性等差异的因素。不同的设备，差异因素也不同。

　　②交易因素。设备的交易因素是指交易动机、背景地价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。另外，交易数量也是影响设备售价的一个重要因素。

　　③时间因素。不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员，应选择与评估期基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。

　　④地域因素。由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也爱到影响。评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要做了调整。

　　（2）直接匹配法。这种方法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象的价值。直接匹配法相对比较简单，但它对市场的反映最为客观，能最精确定反映设备的市场价值。可用以下公式表示：

　　式中：V——评估值；

　　 V′——参照物的市场价值；

　　 ⊿i——差异调整。

　　（3）因素调整法。这种方法是通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并对这些因素逐项做出调整，由此确定被评估设备的价值。这种方法是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，以相似的参照物作为分析调整的基础。

　　（4）成本比率高调整法。这种方法是通过对大量市场交易数据的统计分析，掌握想念的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被评估机器设备价值的依据。正保会计网校 //www.fawtography.com

　　4.收益法

　　收益法是通过预测被评估机器设备未来的获利能力，对其在未来带来的净利润或净现金流按一定的折现率折为现值的一种评估方法，使用收益法的前提条件：能够确定获得能力并且能够确定合理的折现率。

　　用收益年金资本比法评估租赁设备的价值，该方法是假设预期的收益或现金流是稳定的，并且资本化率也没有变化。那么，

　　公式中，称为投资回收系数，用r_A表示。因此，上式可以表示为：

P=A/r_A

　　如果收益是永续的，则该公式可以简化为

P=A/r

　　对于租赁设备的评估，资本化率可以通过租金除以设备的市场销售价格获得。公式为：

r_A=A/P

　　对于使用寿命为n年的机器设备，该设备的年收益租金与市场售价之比为投资回收系数，评估师在计算出投资回收系数r_A后，可以使用复利系数表（见附表）查出所对应的本金化率r，即折现率，进而最终求出评估值。

　　五、房地产评估

　　（一）考试目的

　　房地产评估是资产评估的重要组成部分。通过对房地产评估内容的考核，测试考生对房地产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况。重点测试考生对房地产评估中的基本概念、评估原则以及收益法、市场法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决房地产评估问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.熟悉土地及其自然供给和经济供给的涵义；了解土地的自然特性和经济特性；熟悉我国土地使用权的基本特性；熟悉地租与地价的基本内涵及地价的待征；熟悉房地产的概念、特性；掌握佥原则和最有效使用原则对房地产评估的影响；熟悉房地产评估程序。

　　2.熟悉房地产价格的各种类型；掌握影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容。正保会计网校 //www.fawtography.com